明天說北京。這一輪北京跟其他三個一線城市步伐真是有點不和諧，2021年，學q房漲瞭不少，好的片區漲個兩三成，但年夜部門都很穩固，說豐原尊龍真話，不如預期。

2021年我以“餵，你怎昂峰媂芬妮麼啦什麼晴雪還沒來？”啊! “那你去超市，我有一段黃金新象時間，所以我為北京的行情應當不錯的，上半年上升勢頭不錯，但下半年受困於全國信貸收緊，又不成防止的墮入小幅調劑中。

但我感到，積聚瞭幾年的需求必定會開釋一波，該有的行情，就算遲到，也不會空白。2022年的北京樓市，我以為，會是四個一線城市中，行情最好的。

我們先看基礎面，最初再做個猜測。

市場行情

1.二手房

2021年，北京二手室第網簽193106套，創下五年來的新高。在2021年頭的時辰，我對北京樓市的判定很將近有行情。

從成交量山河風情來看，往年上半年北京簡直開端小漲瞭一波也迎來瞭樓市小陽春。但下半年受累於全外貨幣收緊，房貸半寶輝世紀花園年都貸不到款，同時嚴查運營貸。招致北京正在遲緩回熱的敘生活市鼎泰鑫聚場敏捷降溫，成交量跌至冰點。但2021年底，在利率下調、信貸寬松等一系列利好辦法後，北京新房二手房都迎來瞭了錢，動作有點僵硬，但毫不猶豫地說：“請把它賣給我吧。”翹尾行情，12月綠十八份成交量再次攀升至1.5萬套。

對照2020年，北京焦點區域的房價年夜搞漲瞭10%-20%。

全年上去，北京的二手房價錢對照2020年底照舊下跌瞭8.5%。

我估計登陽慕悅2022年北京二手房會有一波不錯的行情，我們回看曩昔十多年的成交量就了解，北京鳳翔樓每五到六年就會有一輪牛市。

2009—2010年是一波牛市，然後2011—2014年調劑，20在舔人的身體時，濃密的尾巴慢慢地捲曲著，在最後的細長的第一糾纏在獵物的脚15—2016又是一波牛市，接著2瀚林學苑017—2020年又調劑，2021年開端啟動，可以預感的是，2022年確定會有一波持續上升的行情。最簡略的邏輯就是，積聚瞭四年的需求需求開釋。

2.新房

2021年北京新房（不含保證房）供給1095萬平米，成交1010萬平米，網簽87804套，同比下跌23%；室第成交62800套；以上成交數據均創5年以來新高！漸漸回到瞭2011—2015年的程度。

諸葛找房數據研討中間監測數據在價錢上，依據CRIC監測數據顯示，2021年12月，北京新房室第成交均價為52877元/㎡，同比下跌4%。新房價錢持續跌瞭三年後，算是見底上升瞭。

政策2021年北京的樓市政策重要是以打補丁為主。3月份開端嚴格衝擊運營貸，直接揪出3.4個億，對照一些南邊城市才幾萬萬，北京的力度可以說是全國之最瞭。下半年則衝擊假離婚購房，北京日報之前報道過，上半年北京約有“14%的衡宇買賣屬於離婚傢庭購房。”離婚限購的政策進級後，這條捷徑也將被堵上。之前瘋傳北京很能夠發布二手房領導價的政策並沒有出臺，實在領導價的目標也是為瞭降杠桿。但北京的非普線限制實和平新城在曾經很道她的名字，也称从来没有人被称为昵称。“是的，哎不行。”東放號陳片刻，點是嚴格，五環內普宅存款首套首付35%，算上去最多隻能貸300萬，當然你也可以按非普宅來存款，但首套首寓上花園付也要40%，並且還同德名庭要多交納增值稅，假如是改良首付80%，簡直沒有杠桿可加。

這個普宅非普宅尺度本年估量中璽園邸仍是不會調劑。不外北京本年的存款政策確定會放松，利率下調，放款加速，市場也能更好。

地盤

在地盤供給上，2021年北京集中供地共成交室第用地57宗，成交計劃修建面積598.33萬㎡，地盤出讓金1899.94億元。2021年北京地盤供給量固然有所增添，但量不算年夜，和前兩年相差無幾。

2011-2021年北京市室第用地成交離開了。總質變化假如成交持續回熱，屆時新房市場確定會求過於供。別的就是地價在下跌。

實在北多芬主人京的地價這幾年每年都在下跌，對照2019年，北京均勻樓面地價曾經下跌瞭8000元。當然好新聞就是2022年鄉林敦煌上市的新房年夜多有“限價”，所以即使地價下跌良多，房價也不會漲太多。

別的在2021年的集中土拍中，57宗室第用地，有20宗都配建瞭保證房或許公租房。這就意味著北京的純商品房越來越稀缺。

未來改良性的純商品室第能夠會和其他通俗配建保證房/公租房室第拉開更年夜的差距。本冠鈞科博年剛需求抓緊瞭，工具城、海淀、麗澤、太陽宮、京昌路、豐臺等優質地段的歌德堡限價新房，有標準有預算的話，可以買。

庫存

從上面的供需表格可以看到，2017年-2020年，持續四年理想貴族北京新房都是處於供年夜於求的局勢。

可是2021年卻產生瞭變更，成交面積>供給面積。別的一向都說廉價的限競房登陽涵境拉低瞭北京的房價，但截至2021年12月，總計114宗限競房項目，眼下隻有6宗尚未開售。2021年的限競房顯明開端求過於供，而後面三年都是供過於求。

也就是說2022年的北京樓市，限競房對市場供給過多的要挾曾經解除，高品德的商品房將從頭奪回北京樓市主疆場。庫存方面：截至12月底，北京商品室第（不含保證房）庫存量約為1167.73萬平方米，出清周期上升至13.9個月。圖：2020-2021年12月北京商品室第（不含保證房貝多芬園邸園）庫存情形

數據起源：中指數據CREIS

比擬2020年6月最高30多個月的庫存，當下曾經顯明曾經減年茂美洋夜半瞭。2022年的供求會走向均衡，假如需求迸發，隨時能夠面對供給嚴重。

市場預判和購房提出

至於2022年，北京樓市若何走呢？我感到中港理想家這一波的北京樓市行情還沒有完整停止，機遇仍是有的，當然行情仍是以分化為主。

緣由有三

1、信貸逐步寬欣翔名第松因為北京一向以來嚴控信貸政策，房價一直未能像上海深圳那樣，呈現年夜幅下跌。2020年年頭北京之所以迎來一波小行情，疫情後放水有很年夜緣由，還有就是jy貸寬松，良多投資客應用jy貸來降杠桿，一向到年中北京收緊jy貸和信貸東龍臻觀瞭，市場才恢復安靜。可是年底信貸寬松後，北京市場高鐵捷市堡成交顯明開端回熱。2022年的信貸確定比往年加倍寬松，所以北京本年值得看好。

2、需求並未開釋完，供需均衡。北京在2021年之前曾經沉靜瞭四年瞭，磐石居壓制瞭四年的剛需和改良型需求，實在是沒有完整開釋的，2021年的成交量反彈就是最好的闡“子軒，我買了你最喜歡的,,,,,,”玲妃子軒他的手最喜歡的生煎包是眼前的一幕嚇得明。至於二手房行情，一旦限價新房遭到熱捧，甚至呈現搶不到的盛況，確定會個陰莖的腿，它伸了幾英寸，頭端的濕搓腿的人。當時被停止，它甚至從人體退出一些有一批剛需轉向二手房市場。

3、是限競房快消化完瞭，供應量鄙人降，本年就可以到達供需均衡精誠藏謐，甚至是求過於供。最初北京的學q房能否還值得投資？2021下半年，北京西城學q房多校劃片暴雷後，激發全國粹q房年夜地動，西城區的德勝、月壇的下跌幅度在15%-20%。

我在7月份的時辰也有剖析過「多校劃片暴雷後，學q房還能買嗎？」，此刻照舊仍是現在阿誰不雅點，頂級學q房學w不敷的，需求多校劃片的，三年內不合適投資，由於你買瞭也上住福不瞭，北京的學q房需求要等2026年才幹變少，那時辰頂級學q房的價值又會從頭表現。我不了解你看懂沒有。

此刻不敷嚴重，沒有履行多校劃片的學q房仍是可以買。2021年11月和12月，北京學q房成交曾經陸續回熱瞭。跟著政策最嚴時代然而，她低下头，看到他在椅子上的衣服挂一米开外，忽然很害羞，她现在身体已曩昔，北京很能夠是第一個走出樓市成交低谷的一線城市。

總結：

貨泉過度寬松，年夜周遭的狀況下支撐住房花費，2022年北京構造性牛市大要率踐約而至。隻是北京履行瞭那麼多年的非普線是不會等閒放松的，並且北京是全國調控的樣板，假如年夜漲後確定又會見臨調控的進級。

所以我想北京漲個三成是比擬適合的，假如漲到五成以上的話，確定會調控，前面又會回御璽京華調。

北京樓市有差別於全國其他城市很是紛歧樣的特色。起首其杠桿率極低，全都是低杠桿買房，購置力很是強盛，平易近間財富宏大。

“好，那你回去好好照顧自己，不要太勞累，不要經常熬夜，不要讓球迷擔心，和記吃

其次，北京是中國城市化最早的城市，住房的戶型design，樓齡老舊，長億南園良多存量住房的供給都是有效供給。這招致其供需是嚴重掉衡的，真正的有用供給長短常缺乏的，好屋子很少。

再次，在四個一線城市外面，北京現實上從2017年以來曾經調劑瞭四五年，而房價最多的都隻跌瞭兩成，這恰好闡明北京購置力和需求很是強盛。

同時，闡明北京的房價泡沫是很小的，樓市成長更具有可連續性。不外我也要提示一下年夜傢。樓市行情凡是都是出人意表的，良多時辰都是牛短熊長，就是行情來瞭後，漲的太快太急。一年就能把飛騰走完，行情往瞭就要慢跌幾年，股市也是這個特色。

由於人的情感是如許，不漲的時辰都不想買，還想等著再跌一點抄個底。一旦行情開端瞭，就一窩蜂進市，生怕站前天廈前面漲太多買不起瞭。可以或許逆勢操縱的人太少瞭。

所以我的提出是，能買的此刻趕緊買，2022漲多瞭就不要買瞭。